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海外房产投资的成功率和竞价排名有关吗?

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去哪里投资购房 ?如果筛选项目  ?什么价位适合  ?…… ,相信每一位海外房产投资者都会有这样那样的问题  ,就很自然的“百度一下” 。在百度花了广告做推广的销售房产公司自然而然的就跃然屏上了;至于该海外房产中介是否合格  ?顾问是否尽职  ?项目是否匹配  ?增长是否符合预期都变得不重要了  ,重要的是你“自投罗网”了  。这时候口诛笔伐百度是一回事  ,而自我反思也是同样重要的一件事 。

百度竞价和房产投资成功不沾边  !

看看打开百度搜索 ,搜出来的都是什么东西吧  !随便搜一搜“高收益”  ,就是满屏的P2P公司的宣传口号;想看看最新的“跑路”消息吧  ,却发现最开始的几条总是“10%超高回报率”之类的宣传语  ,接下来才是各种被整顿的融资公司的消息——两者放在一起成了鲜明的对比:资本的“地狱”和“天堂”竟然在一线之间;

至于搜索房产投资的相关  ,国内房产诸如什么“稀缺户型”啊  ,什么“高租金回报率” ,什么“成熟社区”啊  ,什么海景房啊充斥页面;搜海外房产网  ,诸如什么“买房送移民”啊  ,“墨尔本CBD稀缺公寓”啊……之类的说辞  ,都是充满了“恶意”的投资陷阱  。

可以说  ,仅仅凭借搜索就想找到正确的投资项目和投资方法是不靠谱的  !投资行为 ,尤其是房产投资行为是一门科学  ,除了资金基础、敏感的投资嗅觉之外  ,更要有经济学、金融学等基本经济常识;这些岂能仅仅靠含有竞价排名的搜索就可以获得的  。

为什么竞价排名搜索会这样有市场  ?除了相关部门监管不力之外  ,更重要的是 ,它恰恰契合了投资者不成熟的心智  。稍加留意就会发现  ,这些靠竞价排名跻身前列的各种“广告”  ,都打着“数月翻番”“知名发展商”“零首付 ,签约立返70%购房款”“市中心成熟社区”等旗号  ,非常具有迷惑性和吸引力  。因为这些恰恰契合了中国投资者普遍的投资误区:

1. 错误的投资理念:国内不成熟的投资者往往喜欢抄底  ,喜欢“短平快”的投资方式 ,这与成熟的资本市场秉承的价值投资和“长期持有”的投资理念完全相悖  。

2. 错误的市场筛选标准:国内投资者往往看发展商的说辞  ,看楼盘的优惠力度 ,看自己的喜好程度;殊不知发展商优惠力度越大  ,促销越多  ,越说明它们对未来市场预期越加悲观和看空市场;当去年李嘉诚旗下地产8折卖香港楼盘时还人潮人海的以为得到大便宜;而时至今日却可能落得资不抵债的境地;是人家假聪明呢还是你真迷糊  ?

因此没有经历过房价涨跌的中国投资者  ,不懂得成熟的海外房地产市场环境下  ,研判未来市场趋势的标准是以支持房价和供需关系的数据为指标  ,要分析8项宏观数据和17项微观数据的过去历史走势  ,分析现在  ,及推演未来  。

3. 错误的价格筛选标准:国内投资者往往根据首付金额的多少  ,仅仅是看项目便宜  ,而非看未来的发展趋势及价值分析做投资与否的考量  。在房地产投资市场遵循的是强者恒强的运行轨迹;不是价格下来了就叫便宜  ,就可以买来坐等升值;今天看到的便宜是以昨天的价格昂贵作为参照物的 ,它的趋势如果继续下行  ,今天的便宜价格又会成为明天的高价格了  。

4. 错误的地点:不懂得投资于潜在发展的位置和区域  ,而是青睐成熟社区  ,从而缩小了未来资本溢价的空间  。美国房产市场中的俗语是这样说的:(You buy what you have seen!) 你要为你看到的美好买单  。说白了 ,你看到的好 ,大家都看到了  ,发展商才会制定一个更高的价格让你来买单;你拥有所谓美好的同时  ,却透支了价值本身  。

5. 错误的项目筛选标准:自身没有建立一套完整可靠的项目优劣的判断依据  ,仅仅凭借个人喜欢做购买和投资的标准;殊不知  ,你青睐的所谓好项目  ,恰恰是别人眼中的鸡肋型房产 。举例而言  ,当国内澳洲房产中介拼命鼓吹CBD高层公寓的时候  ,却没有告诉国人:澳洲本地家庭99%都不住市中心高层  。

如今再加上“轻信百度竞价排名的搜索结果”一条  ,投资者研判项目的方法可谓是错上加错  。因此  ,谴责竞价排名是一方面  ,反思自身是更重要的问题  ,否则今天揪出来一个“百度” ,未来还有“千度”“万度”等着投资者上钩  。

百度是你的房产创富合伙人吗 ?

那么什么才是值得信赖的消息源  ?这就要区别真正的创富合伙人和中介:中介是以获得交易佣金为主要营运收入来源的主体 ,他是为谁服务的呢  ?如果是卖方支付其佣金  ,很显然他是卖方代理人 ,说白了他是为发展商或者卖方业主服务的  ,而不是买方代理人  。

他不可能站在投资者和购房者的立场与发展商进行利益博弈  ,或站到投资者的角度来考虑问题  ,分析市场状况与规避潜在风险  。夸张地说  ,只要你喜欢  ,只要能快速促成交易 ,即使是“错误”的项目也会帮你完成交易  。

但合格的投资“合伙人” 尽管他们也是出售第三方的产品  ,但却是以投资者的收益为己任的 ,更多的是扮演“买方代理人”角色  。在这个时候  ,他们会更加谨慎地、真正从客户的需求出发做出决断  ,成为真正的第三方投资“合伙人”  。

综上  ,百度竞价排名的负面影响尽管还没有真正触及到海外房产投资领域  ,但广大海外房产投资者都应该未雨绸缪、举一反三:一方面提升自己房产财商和投资心智 ,懂得如何筛选和自身利益保持一直的合作机构;而不要轻易被销售人员的“甜言蜜语”所忽悠;只有提升了自身判断市场走势和分析数据的能力  ,才能真正辨识市场真伪  。

另一方面  ,要找到高水平的投资“创富合伙人”  ,依靠专业市场分析和数据推演 ,帮助自己创造更多的自由支配的时间  ,专业的人才能做专业的事儿  。不再看虚无缥缈的高回报率  ,不再为错误的项目心动  。让海外房产投资回到价值正轨  ,让稳健的现金流而不是危险的高收益率成为房产投资中的”宝” 。