点津:如何在建筑合同中规定标准和时间

建筑标准与质量的制定

常见的条款包括：承包商必须按照合同中规定的建筑标准进行施工；如果发生偏差  ，承包商有义务修正；如果要修改建筑标准  ，承包商和房主必须以书面方式确定修改的内容；施工必须符合所有有关的法律法规以及行业规范等等  。一般出现在建筑合同的正文  。

有些合同还会规定房主有权雇用监理或者顾问来监督工程的质量 ，这样一旦发现施工不符合建筑合同规定的技术标准  ，房主可以立即以书面形式通知承包商要求整改 。

建筑的技术标准则往往以附件的形式附在建筑合同的后面  。规定技术标准文件包括设计图纸、标准列表、具体问题上的特殊约定  ，等等  。建筑合同正文中会列出这些标准文件的名称  ，并规定这些文件是建筑合同的一个部分  ，对双方有约束力  。

房主需要确保建筑合同对技术标准的规定清晰、明确、可行  。建筑的某些方面  ，例如房屋的内部结构  ，因为有比较硬性的行业标准  ，所以需要特别规定的技术标准相对较少  。因此 ，房主需要特别注意的是硬性标准作用较小  ，标准弹性较大的方面 。

例如  ，房主要确保建筑图纸所体现的房屋建构的确符合自己的希望  。再例如 ，在房屋外墙的装饰材料上面  ，需要明确规定材料的规格  。在外墙装饰材料上的选择很多 ，而不同选择之间  ，价值差别很大  ，如果没有明确的规定 ，承包商完全可以选择最廉价的材料  。又例如 ，在厨房设备、卫浴设施  ，以及内部墙面和地面装修材料上  ，由于同样存在选择很多、不同选择差异很大的情况  ，也需要规定明确的技术标准  。

如果房主对于设定相关的技术标准没有足够的经验 ，最好寻求专业的帮助  。例如  ，寻求工程师、专业的监理人员  ，或者估价师(Quantity Surveyor)的帮助  。规定技术标准的文字应该尽可能地清楚明确  。比如：关于锅炉的技术标准至少应该规定容积和功率  。如果需要  ，还可以规定具体的品牌、型号  。

如果有些材料和设备的选用需要在建筑合同签订以后进行 ，建筑合同中可以设定大致的技术标准  ，并规定承包商必须在合同规定的技术标准范围之内 ，和房主共同敲定将要使用的材料或者设备  。

建筑合同可以规定承包商必须向房主提供材料或设备的样本  ，而房主有权在规定的期限内以书面形式确定其选择  。承包商提供的样本  ，以及房主做出的书面选择  ，都应该作为合同的组成部分  。

工程时间的制定

除了希望房屋建筑能够按量地完成  ，房主也希望整个建筑工程能够按时完成  。因此 ，建筑合同都会设定工程的时间限制  。此类规定也分为两类 。一类是房主和承包商在工程时间限制方面的权利和义务；另一类是具体的时间表  。

时间表的规定相对简单 。往往以市政府颁发建筑许可证的日期作为起点  ，规定在多长时间以内  ，完成哪一步的工程  ，例如：地基、屋架、房屋封顶、以及拿到最终的居住许可证  ，等等  。房主可以寻求专业人员的协助来确定合理的时间表 。一般来说  ，建造独立屋 ，从颁发建筑许可证开始 ，到获得居住许可证  ，一般要经历6到8个月  。

关于房主和承包商在工程时间限制方面的权利和义务的规定 ，最常见的有：由于房主的原因造成延迟的  ，工期顺延；由于法院或其他政府机构的指令造成的延迟  ，除非这些指令是由于承包商的责任造成的 ，工期也会顺延；如果发生其他的情形造成延误 ，而此类情形并非在承包商的控制之下  ，例如：火灾、非常恶劣的天气状况等等  ，工期也会适当顺延 。

合同中还可以规定  ，在上述情况发生的若干天之内 ，承包商应该以书面形式向房主做出通知  ，并说明延迟的原因  。这样 ，房主可以及时决定是否同意延长工期  ，或者指令承包商重新开工  。

建筑合同有时还规定  ，如果出现延迟  ，而承包商不能免责的  ，承包商就要按照合同的规定向房主做出赔偿  。一般规定  ，延迟多少天 ，相应的赔偿金额是多少  。

这里要特别注意的是：赔偿金额的设定 ，应该合理地反映房主因延误所可能遭受的损失  。例如：房主原来的住房是租住的  ，由于延误  ，房主不得不续租  ，并额外支付租金 。这种情况下  ，额外的租金支出就是房主的损失  。

假设合同规定的延迟赔偿金额明显与房主可能遭受的损失无关 ，就可能被认定为罚金  ，而法庭可能拒绝认可民事合同中对罚金的规定  。

最后 ，如果承包商在建筑合同签署之后、施工过程之中 ，要求修改建筑标准  ，或者延长工期  ，房主需要谨慎  。这些改动往往是对房主不利的  ，而房主没有义务同意对自己不利的改动  。另一方面 ，在特定情况下 ，这些改动也可能是合理的  。如果没有把握  ，房主最好先寻求专业人士的意见 ，再做决定 。