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低调而谨慎:日本人对楼市的复苏很克制

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尽管东京是世界上生活成本第三高的城市 ,但和中国香港比起来  ,日本的超高端房产仍显便宜 。而随着“安倍经济学”给日本的房产市场带来新的活力 ,中国富人开始把日本楼市作为新的投资目标  。

在中国富人对日本楼市兴趣渐增之时  ,中日两国因岛屿之争而关系紧张  ,中国消费者对日货的抵制情绪高涨  ,但这种局面似乎没有阻止中国房产投资人对日本楼市的热情 。

由于中国香港和新加坡频出“辣招”对付炒房者  ,当地炒房风潮渐渐平息  。而房价相对较低的日本楼市意外出现了久违的活跃景象  ,朗伯德街(Lombard Street)研究机构的经济学家比米什(Freya Beamish)近日在一份报告中写到  ,“中国的个人投资者似乎开始试水日本房产市场 ,这一趋势在中国放开资本控制后会得以强化  。”

不过  ,对于这样的乐观预期  ,当地人似乎并不认同 。经济泡沫破灭的“噩梦”颠覆了日本人购房的观念  ,不少人被高昂税费吓退  ,越来越多的年轻人放弃购房而选择租房  。

在这样的背景下  ,日本楼市是否迎来转机  ?存在哪些投资风险 ?

迎来投资拐点 ?

“安倍经济学”的推行  ,为之前停滞的日本房屋市场注入新生命  。因此  ,手持巨资的外国投资者将再次进军东京地产市场

在日本不动产投资商人松本纯一郎看来  ,相比欧美市场较稳定的投资空间  ,日韩在内的亚洲楼市对于投资者的吸引力一直较弱  ,但是这并不能阻挡日本楼市出现新的投资拐点  。

“如今整个亚洲房价都处于高位 ,虽然日本东京、韩国首尔的房价相对于欧美某些城市来说 ,投资风险较高  ,但是依旧有让人欣喜的增长潜能 。”松本对于日本未来的楼市很乐观 ,他认为  ,东京地价的不断上升 ,会让日本楼市进入新一轮的投资热潮  。

根据日本不动产经济研究所公布的数据  ,去年5月份开始  ,东京圈新建住宅销售套数同比大幅增长 ,增长率超过50%  。去年  ,东京圈的房产展览会到场人数增长1倍  ,日本全国也增长7成  。

房地产势头强劲的背景是日本政府预计从2014年4月起对现行消费税实施增税 。“随着税率的提高 ,2014年4月以后入住的购房者  ,其房贷的税前扣除额为400万日元(约合人民币26万元)  ,比原来增加一倍 。即使在新的消费税政策实施后购买  ,也能享受到房贷减税的好处 。”东京的房地产中介商王妮告诉记者  ,不仅如此  ,房贷减税程度要大于消费税的增加 。

业内人士指出  ,从中长期发展形势来看  ,日本未来的房贷利率估计会提高  。日本央行已经制定了2%的通胀目标  ,因此  ,越来越多的消费者认为房贷利率今后会随之提高  。据分析  ,如果利率提高的话  ,购房者还贷总额将会以数百万日元为单位发生变化 ,增加幅度可能比消费税负担还大 。因此  ,近期日本楼市投资的力度会不断加强 ,并且由于市场规模扩大  ,有些日本房地产公司开始考虑调高销售计划  。

值得一提的是  ,日本成功申办2020年奥运会为日本楼市注入了一剂强心针  。由于房地产商2013年8月大力推盘  ,东京和周边地区开售的住宅公寓 ,按年激增53% 。

楼市复活  ,也让地产股得到跃升  。2013年以来  ,东证地产指数狂升53%  ,自2010年初以来升逾一倍 ,跑赢东证指数的29%升幅 。

松本纯一郎表示  ,“安倍经济学”的推行  ,为之前停滞的日本房屋市场注入新生命  。因此  ,手持巨资的外国投资者将再次进军东京地产市场  。“其中会有很多中国香港和中国台湾的华人买家  。因为区域位置和当地房地产市场饱和的原因 ,他们会对东京的房地产产生极大的兴趣  。”

外国投资者谨慎

日本国内经济前景不明朗  ,这加剧了外来购房者的观望情绪  ,多数人都保持谨慎态度

然而  ,并不是所有人都如松本那样对日本楼市充满信心  。

记者从日本东京地区的几家房地产公司了解到 ,其实赶在消费税增税前购房的需求并非如传闻那样“疯狂”  。一家房地产商的相关负责人直言  ,在相关政策传出后  ,房屋销售量的反弹不会很大 ,因此今后的销售计划(总计销售套数)不会改变 。

据悉 ,住友不动产计划2013至2015财年总共销售1.8万套 ,为准备下一年度的销售 ,还是按照比2013至2015财年高出三成的水平来取得用地 。野村不动产控股在2013财年获得了创纪录的7500套可建住宅用地  ,并计划今后每年稳定地筹措7000套可建住宅用地  。这些数据与往年相比 ,并没有太多的增长  。

一位住友不动产的相关人士对记者透露  ,因为经济复苏 ,销售额增长是正常现象  。除了有刚性需求的当地购房者  ,国外的投资者并不多  。该人士建议  ,必须保持小心谨慎的态度来看待日本楼市的复苏  。

中投顾问房地产行业研究员殷旭飞接受《国际金融报》记者采访时表示 ,1990年到2000年是日本楼市泡沫破灭的十年  。之后 ,日本楼市基本在低谷中徘徊 ,近些年也没有从低谷中走出来 。“国内宏观经济前景不太明朗 ,这也导致外来购房者观望情绪较为浓厚  。”

王妮也告诉记者  ,虽然日本大部分城市的地价开始上涨  ,可是前来咨询的买家都保持了观望的态度  ,“特别是国外的投资者  ,除了一部分给孩子买房留学的中国人  ,其他国家来东京买房的人并不多  。”

“亚洲的房地产市场存在一定的投资风险  ,虽然我曾在中国投资买房  ,收入不错 ,但对于东京还在观望中  。”英国房地产商Matthew对《国际金融报》记者坦言  ,“我对日本楼市的潜在客户存有疑问  ,因为一些政治上的因素 ,来日本购房居住的人可能很有限 ,这样一来  ,东京楼市的上涨空间便受到了限制  ,所以对于投资日本楼市 ,我保持谨慎  。”

当地居民也“冷淡”

小心谨慎的日本人更喜欢把钱存进银行  ,像中国一家人有两三套房的现象  ,在日本并不多见

毕业于日本东京帝国大学的李晨  ,如今在当地一家投资机构工作 ,他告诉记者  ,虽然目前日本楼市出现了一定的回暖  ,但是日本当地人对于买房的热情依旧很克制  。

已在日本生活了6年的李晨告诉记者  ,经历了长期经济低迷的日本人 ,对房地产投资十分谨慎  ,并且与中国的香港人和上海(楼盘)人相比  ,日本人并没有那么强烈的购房欲望 。

日本居民表现出对房地产投资的“小心翼翼”也不是没有道理  。在近1/4个世纪里 ,日本的房地产价格都处于下降状态  。据野村综合研究所(NRI)预计 ,1990年至2002年间 ,日本的国民财富约蒸发了9.3万亿美元  。

尽管目前的房价反弹迹象让不少人恢复了一些信心  。但是与1991年的最高峰时相比  ,如今的日本房产价值跌落了约71%  。日本早稻田大学教授川口有一郎表示:“除非房价停止下降  ,否则难以改变日本人通货紧缩的思维定式  。”

川口有一郎指出  ,目前新的购房潮并没有引发广泛的经济乐观情绪  。很多日本人并没有感受他们的购买会升值  ,不少人甚至表示已经准备好了房价下跌  。与此同时  ,日本居民的购房能力目前看来也没有明显回暖的迹象  。

“日本人不会因为没有买房而感到恐惧或者心慌 ,他们一般会根据收入情况和生活方式选择租房还是买房 ,住在市中心还是郊区 。”李晨告诉记者  ,因为生活理念的不同 ,日本人一般不会太过于关注房屋升值方面的问题 。他们很少选择消费  ,其储蓄率比美国高了近4倍  ,小心谨慎的日本人更喜欢把钱存在银行里  。

居住在千叶的张成远(化名)更是对记者直言  ,在当地买房并没有太多的投资价值 。“在日本其他城市 ,房子买了之后转手出去是不会有太多收入的  ,大多数人是将原先的小套卖了 ,再凑钱去买大套住房  ,很少有像中国 ,一家人有两套三套房的情况  。”

受“泡沫噩梦”困扰

经济泡沫破灭的“噩梦”颠覆了日本人的不动产观念  ,越来越多的年轻人更愿意选择租房

记者了解到  ,在东京地区繁华地段的三室一厅的价格多半在4000万日元(折合成人民币约239万元)以上 。然而 ,日本较为偏远的地区  ,比如千叶  ,商品房价格则在2000万至3000万日元  ,别墅大概在4000万至5000万日元  。

张成远告诉记者  ,“由于经济低迷、租房覆盖面广 ,日本的租房率远远高于中国 。”

据悉  ,与其他发达国家一样  ,日本的租房市场很健全  。首先是网点多  ,几乎在每个车站旁都有房地产中介公司 ,有的车站周围甚至有十多家  。此外 ,日本的租房服务十分正规  。房地产中介行业从业者必须获得不动产经营管理或者租赁住宅管理的认证资格  ,有严格的考核制度 。而租房者必须有保证人  ,要填经济收入等资料 ,以防租房者交不出房租  。房地产中介公司和房东若遇上租房者不交房租而逃走的  ,就会去找保证人 。

日本政府还向民众推出一种无需中介费和保证人的“公团住宅” ,而且房租相对便宜  。公团的出租住宅一般通过公开募集并以抽签的方式决定承租者  。

与此同时  ,年轻一代的日本人买房观念也在不断转变  。29岁的筱原千绘一直表示不理解中国人的买房观念  ,“我在上海待了六年  ,很多中国人问我  ,你为什么不买房  ?回到日本为何也不买房 ,我的回答是无所谓  。”

筱原千绘从上海回到东京后  ,依旧不准备买房  ,更别提投资房产期待增值  。“经济泡沫破灭的‘噩梦’使日本人的不动产观念得到了变化  ,现在的年轻人生活观念更是多样化  ,买不买房子完全是各人的自由选择 。”

在日本曾有一个问卷调查:你觉得土地是比存款或股票更有力的资产吗  ?结果显示 ,2000年以后  ,回答“否”的占38.8%  ,首次超过“是”的回答者  。这意味着  ,经济泡沫破灭以后日本人对房地产的想法完全改变了 。现在 ,买房子已经不是日本人一辈子的梦想  ,2009年的新房购房量比2000年减少了1/3  。

被高税费“逼退”

“房地产取得税”、“所有权转移登记税”、“印花税”、“赠与税”……五花八门的高昂税费吓退了一批购房者

当然 ,买房热情“消退”的背后 ,还在于高昂税费的存在 。

筱原千绘告诉记者  ,她认识的一个朋友  ,如今住在东京  。每个月的房租是16万日元(约合人民币9000元) 。如果租上20年的话  ,一共要支付3840万日元(约合人民币229万元)  。

那么  ,为何不选择买房呢  ?答案是税费  。筱原千绘告诉记者  ,购置的房产虽然以后可以成为自己的资产 ,但考虑到高昂税费 ,以及留存孩子教育费的问题  ,便放弃了买房  。“在日本买房不是件容易的事情 ,高额税费往往让购买者却步  。”

记者了解到  ,在日本  ,购买房屋时、拥有房屋的期间及出售房屋时都要征税  。如果在东京最北端买一套70平方米的普通住宅  ,需要花费约4000万日元(人民币239万元) 。除此之外  ,第一年一次性要缴纳很多种税金:“房地产取得税”、“所有权移转登记税”、“印花税”、“固定资产税”(与中国的房产税类似) 。

这么粗粗一算  ,70平方米的房屋第一年总计要缴纳200万日元(人民币11.9万元)  ,相当于房价的5% 。因此  ,据日本“世论调查网”的调查  ,27%的日本人表示说 ,宁可租房也不买房  。

此外  ,在日本出售房屋时  ,如果持有期不超过5年  ,征税比率高达买卖差价的39%  ,想留作给儿女财产的话 ,还要付高额的“赠与税”—3000万日元(人民币179万元)以上、5000万日元(人民币299万元)以下的财产  ,赠与税率是20%  。

“如果是在中国  ,被赠与房产的孩子或许不用工作就可以衣食无忧  。但是  ,在日本  ,类似家庭的孩子依旧需要努力工作赚钱 ,就是为了付赠与税  。”筱原千绘称 。

据记者了解  ,日本年轻人买房没有向父母伸手要钱的习惯  ,同时还因为接受父母的资金要交“赠与税”  ,还不如自力更生  。然而  ,用贷款方式买房  ,自己也要交几百万日元的首付款和手续费  ,这对工作数年的年轻人来说仍难以承受  。这样一来  ,比起买房 ,他们更喜欢租房  。

值得一提的是  ,由于日本租房市场繁荣  ,一些中国人在日本东京购房出租  ,以获得丰厚的租金  。据了解  ,在日本留学的外国人多半来自中国 ,但是因为近几年日本地震以及政治方面的因素 ,“房东们”的生意受到一定程度影响  。“在生意不是很好的时候  ,还要负担高昂的税费管理费  ,对于他们来说不是很合算  。”王妮告诉记者  。

存在大量风险

“安倍经济学”这一过度依赖债务扩张的政策缺乏持续性  ,地震、核泄漏等事件也增加了投资的不确定性

在王妮看来  ,日本的购房“需求”并没有达到让人满意的阶段  ,国内外的购买者数量更不可能有效地推动房价上涨  。如果近期投资日本楼市 ,会存在很多风险  。

殷旭飞对此表示赞同  ,他指出  ,虽然日本楼市处于复苏阶段 ,但是投资当地楼市依然存在较大的风险 ,主要还是在于对其经济前景有所担忧 。"安倍经济学’通过巨幅的量化宽松政策来压低国债收入率  ,降低经济融资成本;对外通过日元贬值来刺激出口增长 。但是长期来看  ,这种过度依赖债务扩张的政策缺乏可持续性 。另一方面  ,日本地震、核泄漏等事件也增加了投资的不确定性和风险  。”

与此同时 ,随着市场的活跃  ,建筑工人短缺与人工费用上涨的问题也显现 。当地的一位房地产公司高层透露  ,“开工还不到一个月  ,建设方已要求将工期延长2个月”  。另外  ,购地费用与材料价格也在上涨 。

根据不动产经济研究所公布的数据  ,2013年 ,东京圈的平均房价接近每套4900万日元(约合人民币293万元) ,同比上涨了4%  。房地产公司大京社长山口阳表示 ,现在暂时不改变价格 ,只减少每套的面积  ,但今后可能择机提价 。在整体收入没有增加的情况下 ,提价将可能打击需求  ,在日本人买房热情低迷的情况下  ,提升房价并非好事 。

"安倍经济学’对日本经济有正面影响  ,出口量增加  ,通胀下降  ,核心地区楼市有起色  。但是 ,日本房地产已经在低谷徘徊多年 ,如今仍处于温和、持续复苏的阶段  ,房价增长不会太大 。”李晨表示  。

李晨指出  ,大多数日本人不把住宅当成投资对象  ,而是当作大件的耐用消费品  。与此同时  ,论公寓的面积和豪华程度  ,日本东京远不及中国香港和上海  。不少海外的富人们也不喜欢在东京购买这些“质朴”的公寓  ,因此在需求方面仍存疑  。“对日本楼市的投资 ,或许可以考虑短期买入卖出  ,长期看升值潜力  。”


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